Amazon’un ev sahibi, geniş e-ticaret depolarını ikiye katladı

by Bi'Burs

İlk dotcom patlaması sırasında, birçok girişimci gibi Hamid Moghadam, internetin bir gün insanların alışveriş yapma biçiminde devrim yaratacağı fikrine kapılmıştı.

O zamanlar bir emlak yatırımcısı olan Moghadam, alışveriş merkezlerine ayrılan portföyünün büyük bölümünü sattı ve parayı depolara ve öncü çevrimiçi bakkal Webvan’daki 5 milyon dolarlık hisseye akıttı.

Webvan kısa süre sonra iflas etti. Ancak bu depolar, bugün dünyanın en büyük emlak şirketlerinden birinin tohumuydu. Moghadam’ın gayrimenkul yatırım ortaklığı Prologis tarafından kontrol edilen 19 ülkedeki yaklaşık 1 milyar fit karelik depolar, elektronik ticaretin temel düğümleri ve diğerlerinin yanı sıra Amazon, Walmart ve Home Depot da dahil olmak üzere kiracılara ev sahipliği yapıyor.

64 yaşındaki Moghadam, Prologis’in yükselişi hakkında espri yaparak “Aslında 1999’dan beri yeni bir fikrimiz olmadı” dedi.

Depo bir zamanlar emlak dünyasında “dört duvar ve bir çatı” olarak alay konusu olduysa, Covid pandemisi çevrimiçi alışverişte bir artışa yol açtığından ve tüm bu malları işlemek için tesisler için buna karşılık gelen bir talep yarattığından, geçen yıl bir sansasyon haline geldi. .

Genel perakende satışların bir payı olarak, e-ticaret pandemi öncesi yaklaşık yüzde 15’ten kısa bir süre sonra yüzde 25’e yükseldi. E-ticaret için kullanılan depolar, ürün iadelerini ve diğer boş yere aç işleri halletmek için geleneksel depolardan daha fazla kare görüntü gerektirdiğinden, Prologis’in işindeki artış daha da büyüktü.

Covid dönemi bulutları ofis kuleleri, alışveriş merkezleri, iş otelleri ve diğer emlak kategorilerinin üzerinde asılı kalırken, yatırımcılar depolara para yatırmak için yaygara koparıyor. Özel sermaye grubu Blackstone, yakın zamanda e-ticareti “firmanın bir numaralı teması” olarak tanımlayan başkanı Jonathan Gray ile birlikte 100 milyar dolarlık depo satın aldı.

Bir emlak araştırma şirketi olan Green Street’te analist olan Vince Tibone, depolar ve lojistik varlıklar için endüstri terimini kullanarak, “Sanayi sahibi olmak çok, çok iyi” dedi. “E-ticaret, sektörün arkasındaki büyük kuyruk rüzgarıdır.”

Moghadam, pandeminin bu şekilde oynamasını beklemiyordu. 2008 mali krizinden sonra, depo sahibi şirketlerden bazıları yüksek kaldıraçlı davrandı ve sorun yaşadı.

“İlk tepkimiz, bunun gerçekten korkunç olacağıydı ve aslında gelişimimizin bir kısmını yavaşlattık. . . bir nevi kapakları ilikledim” dedi. Bunun yerine, önümüzdeki beş ila 10 yıl içinde tahmin ettiği e-ticaretteki büyümenin birkaç ay içinde gerçekleştiğini keşfetti.

Prologis'in depo alanını artırdığını gösteren Sahip olunan ve yönetilen kiralanabilir alanın (m sq ft) sütun grafiği

Moghadam, pandemi ABD ve Avrupa’da hafifledikçe ve insanlar artık eve bağlı olmadığı için perakende satışların payı olarak e-ticaretin kısaca düşebileceğini tahmin etti. Ancak sektörün büyümesinin devam edeceğine ve hızlanacağına inanıyor.

“E-ticaretin tüketicisi olmayan bütün bir nesil – yaşlı insanlar – şimdi rahatlığı ve sihri gördü. . . ve geri dönmeyeceğiz” dedi. Moghadam ayrıca şirketlerin on yıllardır süren stoklarını küçültme eğilimini tersine çevirmeye başladığına inanıyor.

“Gerçekten ince ayar yapılmış ve verimlilik için optimize edilmiş tüm bu tedarik zincirleri, . . . her türlü beklenmedik bozulma. İşte bu yüzden tüm bu eksikliklerle karşılaşıyorsunuz” dedi.

“Bir şirketin, müşterilerine satabilecekleri bir malları olmadığı için satışlarını kaybetmesi – bu, telafi etmekten daha fazlasıdır. [the] daha az envanter taşımada tasarruf.”

Moghadam’ın kendi geçmişi, işlerin dramatik bir şekilde değişebileceğinin dokunaklı bir hatırlatıcısıdır. O 16 yaşındayken Tahran’da konut geliştiricisi olan babası öldü. Moghadam, iki mühendislik derecesi kazandığı Massachusetts Teknoloji Enstitüsü’nde okumak için ayrıldı. Eve dönüp aile işini devralma planları ile Stanford Business School’a gitti. Ardından İran devrimi geldi. Moghadam ABD’de kaldı ama iş bulmakta zorlandı.

Tracy, California'da bir Amazon sipariş karşılama merkezi.  Prologis, devi birçok kiracısı arasında sayıyor

Tracy, California’da bir Amazon sipariş karşılama merkezi. Prologis, devi kiracıları arasında sayıyor © Justin Sullivan/Getty

“1980’di, aynı zamanda yüzde 14’lük bir enflasyondu ve ah evet, bu arada, İran’da Amerikalı rehineleri yakaladılar ve her gece televizyondaydı” dedi ve ekledi: “Hiçbir şeyde asla çok güvende olmam. ve ne zaman işler gerçekten iyi gitse, sabırsızlanmaya ve neyin yanlış gidebileceğini düşünmeye başlıyorum.”

Geçenlerde bir sabah, Elizabeth, New Jersey’deki genişleyen ve gıcırdayan temiz bir Prologis deposu, bu tür tesislerin on yıllar içinde nasıl geliştiğini gösterdi – işçilerin ara sıra bir öğeyi tedarik ettiği statik binalardan, malların sürekli olarak girip çıktığı dinamik binalara.

645.000 metrekarelik tesis, çoğu bir gün önce sipariş edilen her biri kendi karışımı ve eşleşmesi olan günde 47.500 kasa teslim eden bir likör distribütörü olan Fedway Associates tarafından işletiliyor. Beş milin üzerinde konveyör bantlarını yakınlaştırırlar ve daha sonra bilgisayar tarafından oluşturulan bir teslimat rotasına uyacak şekilde doğru sırayla kamyonlara yatırılırlar.

Fedway’i siteye çeken ne oldu? ABD’nin en işlek limanlarından biri, uluslararası bir havaalanı ve Jersey Turnpike arasında sıkışmış durumda. Garip bir şekilde, Fedway en çok park yeri tarafından cezbedildi. “Endüstriyel bir kullanıcıya, insanların uzaya baktıklarında sahip oldukları bir numaralı kritik talebin ne olduğunu sorarsanız? Otopark,” dedi Fedway’in finanstan sorumlu başkanı Robb Sansone. Bunun nedeni, şirketlerin her zamankinden daha fazla “son mil” teslimatı yapmaları nedeniyle daha fazla minibüse ve onları park etmek ve yüklemek için alana ihtiyaç duymalarıdır.

Depoları kovalayan çok fazla parayla, Prologis, özellikle New Jersey ve Los Angeles gibi yerleşik pazarlarda, azalan uygun arazi arzı için Blackstone ve diğerlerinden daha fazla rekabetle karşı karşıya. İyi haber şu ki, kıtlık güçlü kiraları destekledi. Green Street, gelecek yıl ABD depoları için yüzde 8’lik rekor bir kira artışı öngörüyor.

Prologis'in artan çevrimiçi perakendeciliğe geçişi üzerine hisse senedi artışlarını gösteren hisse fiyatları ve endeks yeniden temelli çizgi grafiği

Ancak arazi fiyatları artıyor ve şirketler daha büyük tesisler talep ediyor. Bazı geliştiriciler, solan alışveriş merkezlerini depolara dönüştürmeye başladı. Bunlar, nüfus merkezlerinin ortasında olma avantajına sahiptir ve müşterilere ulaşmayı kolaylaştırır. Ancak, sakinlerin kasabalarında gürleyen kamyonları istemediği ve perakendecilerin komşu mağazaların depo haline gelmesini istemediği ortaya çıktı.

“Muhtemelen bin fırsata baktık ve üç ya da dört tane yapıyoruz. Birkaç tane var ama yapılması çok zor” dedi Moghadam.

Bu nedenle şirketler, büyüklük ve modern olanaklardan yoksun olabilecek, ancak Bronx gibi yerlerde iyi konumlanmış eski tesislerden yeni bir hayat çıkarmaya çalışıyorlar. Moghadam, bu binaların iptal edildiğini, ancak şimdi “konumları nedeniyle gerçekten büyük depolar” olduklarını söyledi.

Prologis ayrıca yeni bir yaklaşım deniyor: Kiracılarına, özellikle de daha küçük olanlara, her zamankinden daha fazla hizmet satmak istiyor. Örneğin, onlara yer kiralamak yerine, internet hizmetlerini de sağlayabilir veya forkliftlerine kaynak sağlayabilir. Prologis’in birkaç yıl önce öğrencileri depo işi için eğitmek için başlattığı bir kamu hizmeti programı, bir iş haline gelebilir.

Moghadam, depo istihdam koşullarına yönelik yaygın eleştirilerin abartıldığını iddia ederek, “Bunlar kalıcı kariyer işleri değil, saatte 25 dolar ödeyen işler” dedi. “İşe başlamakta fena değiller ve kesinlikle opioid ya da her neyse almaktan daha iyiler.”

Gelecekte, Prologis’in müşterilerinin elektrik dağıtım araçlarına güç üretmek için çatıdaki güneş panellerini kullanarak enerji işine girebileceğini tahmin etti. “Tesislerimizi kullanabilmeniz için ihtiyaç duyduğunuz bu bitişik ürün ve hizmetlerden daha fazlasını getirerek müşterilere yardımcı olmak için gerçek bir fırsat var” dedi.

Bu Moghadam’ın orijinal fikri – ama birkaç yeni kırışıkla.

You may also like

Leave a Comment